四年前退休的張金鶚教授，大學就讀中原建築系，畢業後前往美國麻省理工學院環境設計與規劃研究所深造，發覺相對建築，都市規劃讓他更感興趣，而專注在都市計畫跟都市設計上。返國後他先於東海大學建築系任教，之後進內政部營建署國宅組，工作過程讓他認知到除都市計畫外，土地政策、財務規劃等都極為重要，而再前往美國賓州大學，攻讀都市計畫、財務經濟及房地產投資，回國後進政治大學地政系任教，鑽研並教授住宅市場與政策、房地產投資等，試圖將「住宅」（Housing）與「房地產」（Real Estate）兩領域整合成「住房」。

訪談時間：2023年10月26日
受　　訪：張金鶚／政治大學地政系退休教授
採訪撰文：王進坤／台灣住宅建築獎協會秘書長

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建築教育對他影響很深，雖然未能投入建築工作，但因轉而將建築視為興趣，反讓他能從不同角度去看建築，包括從都市、從開發商、從投資、從使用者等，建立了他看待建築的方式。本次擔任評審就是希望將這些不同面向的觀察，和其他專業評審進行交流跟學習。

認識自己的居住史
人在不同生命階段重視的居住品質不同，因此買房時除考量價格、地點外，必須清楚自己此刻的需求，張教授強調影響住宅市場價格波動的因子很多，是不容易預測的，與其追求不易，更應花心思瞭解自己的居住喜好，而這可從建立自己的居住史開始。

新竹關西客家人的他，屬於北漂的第二代是在台北出生跟長大，父親是電信局員工，母親則是護士，一家曾住過東門及萬華龍山寺旁，最後才在濟南路三段穩定下來，家中老么的他，也對這段生活時光最有記憶。他回想，當時先是住在一層平房中，前面是母親開設的藥店及米舖，後面則是住家住著一家六口，中間由中庭隔開，母親都在中庭料理做菜。之後經濟狀況漸佳，父母買下對面一棟兩層半的街屋，一層前面作為診所，後面是餐廳，二樓之上則為臥室，在此刻兄弟姊妹才開始有自己的房間。

中原大學建築系時期，因台灣情勢不穩定，父母決定全家移民巴西，只留他一人在台灣繼續完成學業，從而養成他獨立個性。回想當時住校內及校外宿舍的感受，雖然居住環境品質並不好，但因年輕，且同學間感情緊密，而怡然自得。之後進美國麻省理工學院深造，不論學校宿舍或校外租房的居住品質都比台灣好很多，宿舍是棟有歷史的磚造老房子，但保養得宜且格局完備，還具有客廳、廚房等空間，讓他開始注意到居住品質的重要性。就學期間他深受人類學領域教授Lisa Peattie的影響，開始從人的角度去看建築及城市，思索到底該從誰的角度出發、為誰改善環境，這也是都市更新重要的課題。

回台後，他先於東海建築系任教，住在學人宿舍裡，雖只有短短一年，但東海校園的寬敞跟良好的建築空間，讓他在那邊生活愉快，可惜當時的台中對年輕人來說有些清閒，加上父母因不適應巴西的生活環境返台，在同事賀陳詞教授的鼓勵下，回台北進入剛成立的營建署國宅組。已習慣寬廣居住環境的他，找到距離雖遠，但環境清幽且格局佳的「花園新城」。在國宅組中他負責督導各縣市國宅執行進度，讓他瞭解台灣在國宅開發上的專業不足，加上不適應官僚體系，仍是喜歡學術研究跟教學，因而決定再出國深造房地產及土地開發領域。

畢業回國後，政大地政系看中其在房地產的專業，因而聘任他擔任教授，此時工作穩定且喜歡政大周邊環境，決定在此區置產，購入五層公寓的三樓，雖格局方正採光也佳，但缺乏視野景觀，又因父母決定從巴西回台定居，兩代同堂雖空間還算充裕，但相處難免有摩擦，因此當附近出現具備視野、採光的新集合住宅建案後就決定購入，買在十層樓的九樓，原本的公寓則留給父母居住。之後，同棟十樓有人出售，決定將公寓出租購入，將父母接到社區一起居住，他指出今日應從同堂改為同鄰，親友彼此住在附近，可互相照顧又可減少摩擦。退休後，考量自己與太太的需求，出售兩棟舊宅購入現宅定居，考量的是視野及環境，以及社區管理符合需求的公共設施，如泳池等。

管理維護的重要性
張教授指出台灣當下社區鄰里關係已不像過去緊密，除因工作環境改變外，另個關鍵在房子的建造品質，包括隔音、公共設施及設備的管理維護等，住戶常因此發生摩擦。另外，房地產受幾個因素影響價格，一是大區位（地區），二是小區位（周邊公園、交通等服務機能），三是居住單元之大小品質，已及物業管理和景氣時機，由於大小區位影響價格，故消費者最為重視，而物業管理則常被忽略，但這卻是促進社區、鄰里意識，維護環境品質的關鍵。

而輕忽物業管理原因的源頭，在於購屋者常將房子當成投資商品而非居住容器，故願意花錢在買房上，卻不願花在物業管理，因認為房子隨時間能持續增值，就不需去花管理維護的費用。反觀國外評價社區好壞就是以物業管理的品質來區別，將其當作公共財。而要降低物業管理費用必須回到最初的規劃及設計上，應以「整體設計（Total Design）」的角度出發，不僅從使用者，也要考量物業管理需求，比如社區人行及車行進出口數量、明線明管及共設施的大公及小公等，都會影響管理及維護的成本，若在設計階段就妥善規劃，可大量減少入住後鄰里問題，也降低管理費。除設計者外，購屋者也應在買房前評估這些公共設施是否實際需要，而非只當成商品，只重視外觀好看、公設多寡。

目前，台灣已規定建設公司在建案完工後，必須提交一筆公共基金，來支應未來建築的維護費用，但訂定的金額偏低，無法完全承擔維修，此時就必須仰賴住戶繳交的管理費支應，可惜尚未建立社會共識，他指出不論豪宅或一般住宅，都常為幾百塊的管理費爭執不下，在這狀態下仍須仰賴政府建立制度，統一規範日常及長期維護的合理管理費。

心中之尺VS市場之尺
房地產市場常過度重視「時機」，但張教授反認為時機並不重要，因每個人的時機都不同，比如因退休有新的需求必須滿足，此刻就是他買房的好時機，而這跟市場時機是無關的，故千萬別把心中的時機跟市場時機混在一起，並建議採「七三法則」，七是心中之尺，三才是市場之尺。再來，每個人心中的好房子也不同，包括在背景上、生命歷程、財務負擔能力上的差異，要滿足這三點才屬於自己的好房子。

尤其在財務負擔上，每個人的容忍度不同，有人為買房可以省吃儉用，但有人不願為此犧牲生活品質，故還是要回到自己的生活習慣及收支去評估，買房是為有更好的生活品質及願景，千萬別為買房變屋奴，犧牲生活品質，在負擔壓力跟生活品質間找到平衡。從研究數據中可知，台灣人每十年換房是正常的事情，因為人的生命週期會改變，正常來說收入會越來越高，但居住房子的品質會越來越低，兩者間會有一個交叉點，此時就是換房的時機，而這大概就是十年，短於這個時間買賣成本會過高，故過去房子是傳家寶的觀念已不合時宜了，因為還包括生子、育兒、長大離家等，都會影響住宅需求，並強調應該用居住經驗去豐富自己的人生。而租或買各有優缺點，但根源仍在居住品質要好，千萬別為增值去購屋，因那是不可掌握的。租房的好處在於保有遷徙跟資金的彈性，他建議年輕人在家庭跟職業還未穩定，以及夢想尚未實現前，或未規劃在此要住滿七年以上的計畫，先不要買房用租的即可。

美國住宅稱為Real Estate，歐洲則稱為Housing，美國較重視商品市場，歐洲則較不會將房子當作投資商品，這兩種價值都很重要，故他在政大教開設課程時，就將房地產投資跟住宅消費合併成一門課。因台灣不像歐洲，仍期待房屋增值，但萬不能只為賺錢而輕忽居住，兩者的主從關係不該顛倒，應是在居住舒適的基礎下再考量增值。而市場價格起起落落，但若從供需來看，台灣確實是供過於求，根據市場機制未來應會緩緩下跌，不過大眾對生活品質的要求會逐步提升，因此好房子的價格不會變動太大。雖然別為投資增值而買房，但天下沒有白吃的午餐，若要買得好就必須花心力去關注，因為賺錢是看命，住得好則是看本領。